戸建住宅やマンションなどを活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供する「民泊」。既存の住宅を1日単位で利用者に貸し出し、1年間で180日を超えない範囲内で、有償かつ反復継続するもの―として、2018年に住宅宿泊事業法（民泊新法）が制定されました。この法整備によって、民泊に参入する個人も大幅に増加。直近（2024年3月）の全国件数は約23,000件。2018年の時点で約2,200件でしたから、6年で10倍近く増えています。
法整備の背景には、訪日外国人観光客の多様な宿泊ニーズへの対応や、少子高齢化社会を背景に増加している空き家の有効活用といった地域活性化の観点もあります。私たちエンジョイワークスでは、空き家・空き物件や古民家の再生をする中で、2016年に場の運営を主な業務とする子会社、「GoodNeighbers（グッドネイバーズ）」を立ち上げました。湘南エリアでは数少ない民泊管理業者の1社として、コロナ禍明けあたりから開業や運営に関する相談が多く舞い込んでいます。今では、「湘南×民泊開業」という検索で訪れる人も多いようです。グッドネイバーズで開業支援を担当する小林徹也に、自社ならではの民泊開業の仕組みと強みを聞きました。（聞き手：ENJOYWORKS TIMES 佐藤朋子）
――「民泊開業」に関してどんな方からの相談が多いですか？
物件を持っているか・いないか…にもよりますが、その割合は半々くらい。「（住んでいない）実家をどうにかしたい」「セカンドハウスが欲しいけど、空いているときに民泊にしたい」という問い合わせが多いかな。肌感覚ではあるけど「民泊オーナーになりたい」というよりも、「もう一つ拠点を作って活用したい」という人が多いように思います。
あとは、今まで別の業者に頼んでいたけれど、地元の業者に頼みたい、という事例もあります。近隣住民に民泊事業を説明する際も、「地元企業が運営しているなら安心」と言われるそう。最近は、地元の不動産事業者からの相談もあって「新たに宿泊事業も始めたい、開業ノウハウを学びたい」と、自社の成長のために民泊運営に乗り出すケースもあります。実際に、今年4月に逗子市にある不動産会社が市内で民泊施設を開業しました。ほかには、自社運営のカフェを民泊に、といった業態転換の例もあります。
開業運営を担当する小林（撮影は逗子に開業したばかりの円<madoka>で）
――問い合わせから開業まで、どんな話をして、どのように進めるのですか？
まずは、物件の有無を聞いて、なければうちの不動産営業部につなぐこともあります。物件がある場合も、収支シミュレーションを提示して、実現可能かと言うところを正直に話し合います。「この物件で」と決まったら、次はコンセプトを一緒に考えます。ここが意外と大事。「どういう人に泊まってほしい？」「どんな過ごし方をしてほしい？」―そんなことを聞き取りながら、想いを引き出して、ターゲットや宿のイメージを具体化していきます。開業の「チーム」として一緒に作っていくというスタンスです。
コンセプトがおおかた決まったら、こちらは申請関係の作業に入ります。自治体への届け出、保健所や消防署への申請と並行して、物件のリフォームが必要であれば、私たちの関連会社の一級建築士事務所が設計を請け負うことも。それからリネンやタオル類、消耗品などの備品選定や予約サイトの作成を進めます。現地のPR素材写真も撮影するので、カメラの腕も上がりました。宿泊の価格設定は、周辺の相場やオーナーの意向、宿のグレードなど複合的に考えますが、開業してから修正することも。地元ならではのアドバイスができる立場でもあるのです。
「ここでどんな風に過ごしてもらいたいか」――それを考えながらコンセプトを編み出します
――開業前後、サービスメニューが幅広いのも特徴ですよね
物件があって大がかりなリフォームがない場合は、相談から開業までの期間はおおよそ3ヶ月くらい。申請などに留まらず、一緒に考える「併走型」なので中身が詰まっていますね。民泊の業界では、開業申請・運営・清掃・サイト運営など、代行業がたくさんあるのですが、あくまで「代行」で、細分化されています。システムとしては分かりやすいのですが、私たちが提供するサービスは、ワンストップ。そんな安心感は付加価値だと思っています。また、グッドネイバーズでは、自社で個々の施設のオペレーションマニュアルを作成していて、社員やアルバイトをやりくりして、リネンの回収や清掃などを調整しています。スタッフは地元在住で、顔が見える関係性なので「おもてなし」の意識も共有できていると思います。
オーナーさんとは定期的にミーティングをしていて、宿泊実績の共有や現地の様子、ゲストの反応、近隣からの苦情や騒音などのトラブルの対応なども報告しています。海外など物件の近くに住んでいないオーナーさんも少なくないので、観光客の動向、周辺施設といった地域特性などのリアルな状況をお話することも。オーナーの皆さんは、グッドネイバーズの「地域ネットワーク」に価値があると考えてくださっていて、私たちは「パートナー」として一緒に宿を作る仲間でもあるのです。
また、開業の相談は主に私たち（グッドネイバーズ）のwebサイト経由で来られる人が大半なのですが、不動産営業部からの紹介も少なくありません。物件売買（仲介）のお客さんからの「民泊にできるセカンドハウスを探している」とか、逆に「持っている物件を民泊などで利活用したい」という相談の両方に対応できる。湘南・鎌倉に根を張って事業を横展開していることも大きな強みだと思っています。例えば、鎌倉の江ノ電がすぐ横を通る古い民家。住宅としては住みづらい（売りづらい）物件でしたが、民泊用に購入いただき、「電車が見える」「海が近い」そして「レトロな雰囲気」を前面に押したコンセプトで開業しました。（あの「聖地」に近いので）スラムダンクの漫画を置いたり、写真で思い出を持ち帰ってもらおうと、フィルム付きのチェキを用意したり。外国人の宿泊客も多く、ゲストが旅を楽しむ想像をしながら、運営するのもこの仕事の醍醐味でしょうか。
――自分でもすぐに始められるくらい、民泊開業のノウハウが蓄積されていると思います。これを、どんなところで活かしたいですか？
「漠然と自分の場所を持ちたいな」と思っています。以前、自社でホステルを運営していたのですが、宿泊に訪れるお客さんとのゆるい関係性が生まれていて、こういうコミュニティは良いなと感じていました。今は、（民泊を）やりたい人の応援をしながら事業を前に進めて、さらに自分のノウハウも貯められる。野望と言うか目標を上げるとすると、3年後に自分の宿ができたら。ゲストもホストも楽しい空間を作りたいなと思い描いています。
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GoodNeighbers（グッドネイバーズ）ウェブサイト
https://good-neighbors.link/
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